Jakarta, Intermask – Dalam upaya mempercepat pemerataan infrastruktur dan optimalisasi aset negara, pemerintah seringkali menggandeng sektor swasta melalui skema kerja sama yang spesifik. Salah satu yang paling populer dan krusial adalah Build, Operate, and Transfer (BOT).
Di Indonesia, skema ini tidak hanya sekadar kontrak konstruksi biasa, melainkan instrumen hukum dan ekonomi yang diatur ketat untuk memastikan kemanfaatan publik dan kepastian hukum bagi investor.
Apa Itu Build, Operate, and Transfer (BOT)?
Build, Operate, and Transfer (Bangun, Guna, Serah) adalah bentuk perjanjian kerja sama antara pemegang hak atas tanah (biasanya pemerintah/BUMN) dengan investor (swasta).
Dalam skema ini:
- Build (Bangun): Investor membangun infrastruktur atau fasilitas di atas tanah milik mitra dalam jangka waktu tertentu.
- Operate (Guna): Investor diberikan hak untuk mengelola dan mengambil manfaat ekonomi dari fasilitas tersebut untuk menutup biaya investasi dan mengambil keuntungan.
- Transfer (Serah): Setelah masa kontrak berakhir (konsesi selesai), bangunan dan fasilitasnya diserahkan kembali kepada pemilik tanah dalam kondisi layak operasional.
Landasan Hukum BOT di Indonesia
Aturan mengenai BOT mengalami perkembangan untuk menyesuaikan dengan kebutuhan investasi modern. Berikut adalah regulasi utama yang menjadi acuan:
1. Peraturan Pemerintah (PP) No. 27 Tahun 2014 jo. PP No. 28 Tahun 2020
Mengatur tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D). Skema BOT di sini dikenal dengan istilah Bangun Guna Serah (BGS).
2. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 115/PMK.06/2020
Tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara. Ini adalah regulasi teknis yang mengatur prosedur, jangka waktu, dan kewajiban pembayaran kontribusi ke kas negara selama masa operasional.
3. Peraturan Presiden (Perpres) No. 38 Tahun 2015
Tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) dalam Penyediaan Infrastruktur. BOT merupakan salah satu modalitas utama dalam proyek KPBU.
4. UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (dan Perpu No. 2 Tahun 2022)
Memberikan fleksibilitas lebih dalam pengelolaan aset dan penyederhanaan izin bagi proyek strategis nasional yang menggunakan skema BOT.
Aspek Penting dalam Perjanjian BOT
Agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari, terdapat beberapa poin kritis yang harus diperhatikan dalam penyusunan kontrak BOT:
- Jangka Waktu Konsesi: Biasanya maksimal 30 tahun (menurut PMK 115/2020), namun dapat dievaluasi sesuai dengan nilai investasi dan masa pengembalian modal.
- Kontribusi Tetap & Pembagian Keuntungan: Investor wajib menyetorkan kontribusi tetap ke kas negara setiap tahun dan/atau pembagian keuntungan (profit sharing) sesuai kesepakatan.
- Status Kepemilikan: Selama masa BOT, status kepemilikan aset biasanya tetap pada pemberi hak (Pemerintah), namun investor memiliki hak pengelolaan penuh.
- Pemeliharaan Aset: Investor wajib menjaga kondisi aset agar saat penyerahan kembali (transfer), aset tetap berfungsi dengan baik.
Keuntungan Skema BOT bagi Pemerintah dan Swasta
| Bagi Pemerintah | Bagi Investor (Swasta) |
| Pembangunan infrastruktur tanpa membebani APBN/APBD secara langsung. | Peluang bisnis jangka panjang dengan penguasaan pasar. |
| Adanya transfer teknologi dan keahlian dari sektor swasta. | Kepastian hukum atas pemanfaatan lahan strategis milik negara. |
| Aset tetap menjadi milik negara dan akan kembali dalam kondisi bernilai tinggi. | Potensi keuntungan dari operasional fasilitas (misal: tarif tol, sewa mal). |
Perbedaan dengan Skema Serupa (BTO)
Seringkali BOT tertukar dengan Build, Transfer, and Operate (BTO). Perbedaannya terletak pada waktu penyerahan:
- BOT: Penyerahan aset dilakukan setelah masa konsesi selesai (akhir masa kontrak).
- BTO: Penyerahan aset dilakukan setelah konstruksi selesai, namun swasta tetap diberikan hak untuk mengoperasikannya hingga masa kontrak berakhir.
Kesimpulan
Skema BOT adalah solusi “win-win” dalam pembangunan nasional. Namun, mengingat durasi kontrak yang panjang dan nilai investasi yang besar, pemahaman mendalam terhadap regulasi seperti PMK No. 115/2020 dan PP No. 28/2020 menjadi sangat krusial bagi para pelaku bisnis dan praktisi hukum.
Sumber Referensi:
- JDIH Kementerian Keuangan RI – Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020.
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas PP No. 27 Tahun 2014.
- Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) – Panduan Investasi Infrastruktur Indonesia.